Seller financing a jeho historie

Co je to seller financing, kde se vzal a pro koho je vhodný? K nákupu nemovitosti není nutné mít miliony na účtě nebo si půjčovat peníze od banky. Jedna z možností, jak se bance vyhnout obloukem je půjčit si přímo od prodávajícího. Seller financing je anglický výraz pro financování prodávajícím, které spočívá v tom, že prodávající nepožaduje 100 % kupní ceny nemovitosti ihned po převodu nemovitosti, ale spokojí se se zálohou a zbytek kupní ceny je ochotný rozdělit do pravidelných splátek. Proč by to dělal? Jako odměnu totiž dostane od kupujícího úrok, který je obvykle vyšší než na trhu s hypotečními úvěry. Kupující tedy pravidelně splácí nemovitost formou splátek, navíc spolu s úrokem, který by jinak získala banka, když by kupující financoval nákup hypotékou. Seller financing se také někdy nazývá termíny owner financing nebo purchase-money mortgage.

Protože prodávající de facto plní roli věřitele, tj. banky, výrazně se rozšiřuje prostor pro vyjednávání a možnost dohody na základě specifických požadavků kupujícího a prodávajícího. Kupující například může mít nyní k dispozici naspořeno na koupi nemovitosti v hodnotě 5 000 000 Kč pouze 1 000 000 Kč. Zároveň však prodává svoji firmu a ví, že příští rok mu bude vyplaceno minimálně 4 000 000 Kč, tedy se s prodávajícím může domluvit na úvodní splátce ve výši 1 000 000 Kč a splatnosti zbylé části kupní ceny během 1 roku. U banky by neuspěl, protože všechny peníze investoval do firmy a banka prodej obchodního podílu neakceptuje jako zdroj příjmu. Výhody a rizika seller financingu a jeho vhodnost pro Vás si můžete přečíst v článku Předpoklady pro seller financing a jeho výhody.

Jak funguje seller financing

Seller financing funguje podobně jako běžný úvěr, ale s několika rozdíly. Zde jsou základní kroky, jak probíhá seller financing:

1. Kupující a prodávající se dohodnou na podmínkách financování, jako je výše úvěru, úrok, délka splácení, možnost předčasného splacení, zástavní právo nebo zákaz zcizení a zatížení.
2. Kupující a prodávající podepíšou smlouvu o prodeji nemovitosti, která obsahuje podrobnosti o financování, a smlouvu o zástavním právu, která dává prodávajícímu právo zabavit nemovitost, pokud kupující nesplácí úvěr.
3. Kupující zaplatí prodávajícímu úvodní splátku, která je obvykle 10 % až 20 % z kupní ceny, a převezme vlastnictví nemovitosti. Prodávající zůstává věřitelem a držitelem zástavního práva.
4. Kupující pravidelně splácí prodávajícímu jistinu spolu s úroky podle dohodnutého splátkového kalendáře, dokud není úvěr splacen. Prodávající může využít služeb správce, který se stará o inkaso splátek, vedení účetnictví, a vymáhání dluhu.
5. Když je úvěr splacen, prodávající uvolní zástavní právo a předá kupujícímu plné vlastnictví nemovitosti.

Často se můžete setkat s klauzulí o balónové splátce, která znamená, že po určité době (např. 5 let) je splatná celá zbývající částka úvěru. To dává kupujícímu čas na získání finančních prostředků, ze kterých jednorázově doplatí zbývající dluh.

Ilustrační příklad

Představte si Martina, relativně úspěšného podnikatele, který má v plánu pořídit si svoji druhou investiční nemovitost v Praze. Má dostatek vlastních prostředků na úvodní splátku, ale zbytek částky si musí půjčit.

Banka mu však druhý úvěr nechce poskytnout, protože Martin si ze své společnosti vyplácí relativně nízkou mzdu a zároveň již jeden hypoteční úvěr splácí. Banka jej proto označila za nebonitního, ačkoliv ve skutečnosti by Martin zvládl bez větších problémů splácet další úvěry i dva.

Martin nebyl přístupem banky potěšen, ale nechtěl se svého plánu vzdát, a proto prodávajícího oslovil s možností rozložení prodejní ceny do několika splátek (seller financing). Tato varianta se líbila i prodávajícímu, protože takto získal z prodeje téměř o 30 % více, než původně požadoval (viz tabulku níže). Zároveň měl zástavní právo k nemovitosti a předem zaplacenou jednu čtvrtinu z kupní ceny. Prodávající proto nemusel mít obavy, že by o své peníze přišel.

Historie seller financingu

Pokud chcete koupit nemovitost, ale nemáte dostatek vlastních zdrojů na zaplacení kupní ceny v plné výši, obvykle se obrátíte na banku. Ta vám nabídne standardní proces: podrobnou prověrku vaší bonity, příjmů, schopnosti splácet, tržního odhadu kupované nemovitosti, která slouží jako záruka úvěru (zástavní právo smluvní), sepsání a podpis úvěrové smlouvy, sepsání a podpis bankovní nebo advokátní úschovy a nakonec vyplacení peněz prodávajícímu po zápisu změn do katastru nemovitostí.

Tento způsob financování je dnes běžný, ale není tu tak dlouho, jak byste si možná mysleli. Současná podoba hypoték vznikla teprve na začátku minulého století v USA. Tehdejší podmínky by pro vás byly z dnešního pohledu velmi nevýhodné. Mohli jste si půjčit maximálně 50 % z hodnoty nemovitosti, platili jste vysoké úroky a museli jste úvěr splatit do 5 let, kdy jste museli zaplatit i zbývající část dluhu (která často činila i více než 80 % půjčené částky), jinak jste přišli o nemovitost i peníze. Tento produkt navíc neposkytovaly banky, ale pojišťovny a měl blíže k seller financingu (kratší doba splácení s vysokou finální splátkou - tzv. balónová platba) než dnešním hypotékám, ale za horších podmínek. Tehdy bylo známé, že hlavním cílem pojišťoven bylo dostat dlužníka do insolvence a přijít tak levně k jeho majetku.

Postupem času se tržní prostředí zlepšilo a hypotéky poskytované bankami se začaly nabízet na 15, 30 a v některých případech dnes i 40 let. Úrokové sazby se také výrazně snížily (i s ohledem na současnou situaci) a seller financing se stal zajímavou možností pro prodávající, kteří chtěli ochránit své výnosy z prodeje před inflací a pro kupující, kteří z nějakého důvodu nemohli nebo nechtěli zapojovat banku do transakce a nevadilo jim platit prodávajícímu trochu vyšší úrok než bance.