Předpoklady pro seller financing a jeho výhody

Již znáte pojem seller financing (více viz Seller financing a jeho historie) a nyní stojíte před rozhodnutím, zda je pro Vás tento způsob financování vhodný. Pokud jste prodávající, může pro Vás být varianta seller financingu vhodná pouze tehdy, kdy veškeré získané peníze z prodeje nepotřebujete ihned využít za jiným účelem, např. k nákupu jiné nemovitosti, zaplacení dluhů atp.

Pokud jste kupující, měli byste být schopni prokazatelně doložit Vaši solventnost, což můžete učinit doložením příjmů v případě, kdy byt kupujete pro vlastní bydlení, nebo finanční analýzou v případě investiční nemovitosti. Vlastníte již jinou nemovitost? Nabídněte prodávajícímu v případě pochybností dodatečnou zástavu. Prodávajícímu vždy doporučujeme tyto informace od kupujícího požadovat a jeho schopnost splácet ověřit (viz článek Na co myslet při nákupu/prodeji prostřednictvím seller financingu).

Co se týče požadavků na financovanou nemovitost - při seller financingu je nejlepší, když je nemovitost prosta od jakéhokoliv zatížení hypotečním úvěrem. Pokud je nemovitost zatížena hypotečním úvěrem, seller financing lze stále využít, ale je vhodné upravit některé podmínky. Jestliže se jedná o zatížení ve výši do 30% - 40% prodejní ceny, pak může prodávající požadovat úvodní splátku minimálně v této výši a úvěr bance splatit z ní. Pokud je zatížení vyšší, je řešení složitější a vyžaduje další kroky. Pokud se jedná o Váš případ, kontaktujte nás s popisem Vašeho problému a my vám pomůžeme najít optimální řešení.

Výhody seller financingu

Seller financing má několik výhod pro obě strany transakce, jako jsou:

• Větší flexibilita a prostor pro vyjednávání mezi kupujícím a prodávajícím. Můžou se dohodnout na podmínkách financování, které vyhovují jejich potřebám a možnostem, bez zbytečných poplatků a požadavků banky. Pokud to okolnosti jedné ze stran vyžadují, můžou se například domluvit na degresivním nebo progresivním způsobu splácení.
• Rychlejší a jednodušší proces prodeje. Seller financing nevyžaduje schvalování úvěru od banky, zpracování cenového odhadu nemovitosti, nebo složité smluvní dokumentace. Transakce se může uskutečnit během několika dnů nebo týdnů.
• Vyšší prodejní cena nebo úrok. Prodávající, který nabízí seller financing, může požadovat vyšší prodejní cenu nebo úrok, než by dostal od banky, protože poskytuje kupujícímu větší příležitost a pohodlí.
• Vyšší výnos z prodeje při stejné ceně. Prodávající, který poskytuje úvěr, získává nejen kupní cenu, ale také úrok, který by jinak zíkala banka. Tím se zvyšuje celkový zisk z prodeje nemovitosti. Tato výhoda ovšem neznevýhodňuje kupujícího, neboť úrok, který by v případě financování hypotečním úvěrem platil kupující bance, v tomto připadne zaplatí prodávajícímu. Kupující tedy zaplatí stejně (obvykle dokonce méně - z důvodu kratší splatnosti), kdežto prodávající získá z prodeje v průměru o 15 ‑ 30% více než při jiných formách prodeje.
• Daňové úspory. Prodávající, který rozdělí příjem z prodeje do několika let, může snížit svou daňovou zátěž, protože nebude muset zaplatit daň z příjmu z celé částky najednou (pokud nesplnil časový test pro osvobození od daně nebo měl nemovitost zapsanou v obchodním majetku). Kupující může také uplatnit daňové úlevy na úrok a odpisy z nemovitosti.
• Měsíční příjem. Platby od kupujícího zvyšují měsíční peněžní tok prodávajícího a zvyšují pasivní příjem.