Pořízení bytu pro vlastní bydlení nebo na investici?

Češi se obecně řadí mezi národ s vysokou preferencí vlastnického bydlení. V rámci Evropské unie překračujeme průměr – přibližně 80 % českých domácností bydlí ve vlastním. Rozhodnutí mezi koupí nemovitosti pro vlastní bydlení a investicí do nájemní nemovitosti však nemusí být snadné. Z čistě ekonomického hlediska dává větší smysl pořídit investiční nemovitost a bydlet v nájmu. V tomto článku si vysvětlíme proč.

Uzamčení kapitálu v nemovitosti

Při koupi nemovitosti pro vlastní bydlení dochází k uzamčení kapitálu, který by mohl být jinak využit pro generování výnosů. Peníze investované do nemovitosti se stávají „mrtvým“ kapitálem, který nepracuje pro vás tak, jak by mohl v jiných investicích, například v akciích nebo dluhopisech.

Dluhové pákování

Pokud nemovitost financujete z cizích zdrojů, ať už pomocí seller financingu nebo hypotečního úvěru, je uzamčení kapitálu o to výraznější. V případě financování 80 % hodnoty nemovitosti (LTV) z cizích zdrojů lze získat nemovitost pětinásobné hodnoty oproti vlastnímu kapitálu. Tento pákový efekt znamená, že můžete ovládat velkou hodnotu nemovitosti s relativně malou vlastní investicí. Uvažujme nemovitost v hodnotě 5 mil. Kč, z čehož 1 mil. Kč je váš vklad, a zbylých 4 mil. Kč získáte z úvěru. Když tuto nemovitost pronajmete, všechny výnosy z nájmu plynou vám.

Budoucí hodnota peněz

Při současných úrokových sazbách může být na začátku cash flow negativní, protože příjmy z nájmu nemusí pokrýt všechny náklady, především splátky úvěru. Situace se však s časem zlepšuje, jelikož růst nájemného často překonává inflaci, zatímco hypotéku splácíte fixními splátkami. Tento rozdíl mezi náklady na byt a příjmy z nájmu se postupně zmenšuje.

Uvažujme stejný pětimilionový byt, který budeme pronajímat s konzervativním 3% hrubým výnosem, tedy s měsíčním nájmem cca. 12 500 Kč. Při výši úvěru 4 mil. Kč a úrokové sazbě 4 % bude měsíční splátka kolem 19 000 Kč, z čehož úrok bude v prvním roce splácení přibližně 13 500 Kč.

Bez dalších nákladů, jako jsou poplatky do fondu oprav, pojištění nebo údržba, by výše zmíněný model vykazoval měsíční ztrátu 1 000 Kč. Vzhledem k inflaci má však budoucí hodnota peněz nižší reálnou kupní sílu. Nájemné za 10 let s meziročním růstem 5 % může činit až 22 000 Kč měsíčně, zatímco splátka úvěru zůstane stejná, pokud nedojde k nárůstu úrokových sazeb.

Daňové výhody

Investice do nájemních nemovitostí může přinést významné daňové výhody. Úroky z hypotéky a náklady na údržbu nemovitosti mohou být daňově odečitatelné, což snižuje celkovou daňovou zátěž. Vlastníci mohou také využít odpisy, které dále snižují daňový základ. Při správném nastavení může být efektivní daň z příjmů z pronájmu velmi nízká až nulová.

Flexibilita a nižší rizika

Pořízení investičního bytu a řešení vlastní bytové potřeby pronájmem nemovitosti přináší větší flexibilitu. Nemusíte se obávat o údržbu nemovitosti nad rámec běžné údržby definovanou nařízením vlády č. 308/2015 Sb.. V případě nutnosti se můžete snadno přestěhovat, což je výhoda, kterou vlastní bydlení nenabízí. Navíc, náklady na pronájem jsou obvykle předvídatelné a zpočátku mohou být nižší než měsíční náklady na vlastnictví, pokud zahrneme hypotéku, pojištění a údržbu, které musíte hradit ať už vám nemovitost generuje příjmy z pronájmu nebo ne.

Závěr

Z ekonomického hlediska je výhodnější řešit vlastní bytovou potřebu formou nájemního bydlení a za volné finanční prostředky koupit investiční nemovitost. Investiční byty umožňují flexibilně využívat kapitál, generovat pravidelný příjem a využívat daňových výhod. Bydlení ve vlastním, i když nabízí určitou stabilitu a bezpečí, je finančně náročnější a neefektivní v generování výnosů. Proto se těm, kteří hledají nejlepší způsob, jak využít svůj kapitál, vyplatí bydlení v pronájmu.