Progresivní daň a seller financing aneb jak ušetřit při prodeji

Progresivní zdanění příjmů v ČR

Progresivní zdanění příjmů v ČR v posledních letech citelně dopadá na poplatníky s vyššími jednorázovými příjmy. Od roku 2021 se zavedly dvě sazby daně z příjmu fyzických osob – 15 % a 23 %, přičemž vyšší sazba se původně uplatňovala až na část příjmů přesahujících 48násobek průměrné mzdy (tj. zhruba 1,9 mil. Kč ročně). Vládní úsporný balíček však od roku 2024 snížil hranici pro 23% zdanění na 36násobek průměrné mzdy, což znamenalo pokles limitu na 1 582 812 Kč ročního příjmu. Pro zdaňovací období 2025 došlo díky růstu průměrné mzdy k mírnému navýšení limitu na 1 676 052 Kč ročně, avšak hranice zůstává výrazně nižší než dříve. Prakticky to znamená, že více poplatníků se již při nižším příjmu dostane do vyššího daňového pásma. Pro ilustraci: příjem 1,9 mil. Kč za rok 2025 bude zdaněn sazbou 15 % z částky 1 676 052 Kč a 23 % z přesahu 223 948 Kč.

Jednorázový příjem z prodeje nemovitosti může spadat zčásti do vyšší sazby daně, což citelně zvyšuje daňovou zátěž prodávajícího.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti v roce 2025

Při prodeji nemovitosti (byt, dům, pozemek) fyzickou osobou se daň z příjmu platí pouze z čistého zisku – tedy z rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou včetně prokazatelných nákladů (např. investice do oprav, právní služby, provize realitní kanceláři). Sazba daně činí 15 % ze základu; pro vyšší příjmy přesahující uvedený limit (≈1,68 mil. Kč v roce 2025) platí sazba 23 % z částky nad tímto limitem. Daňové přiznání podává prodávající za rok, ve kterém došlo k převodu nemovitosti a inkasu příjmu.

Pozn.: Řada prodejů fyzických osob může být od daně z příjmu zcela osvobozena při splnění zákonných podmínek. Jde zejména o vlastnictví nemovitosti po určitou dobu – minimálně 5 let (pro nemovitosti pořízené do 31. 12. 2020), resp. 10 let (pokud byla nemovitost pořízena od 1. 1. 2021). Také při prodeji vlastní obytné nemovitosti po dvou letech bydliště v dané nemovitosti neplatíte daň. Tento článek řeší situace, kdy podmínky pro osvobození splněny nejsou a zisk z prodeje se zdaňuje.

Progresivní daň: jednorázový prodej vs. prodej na splátky

Prodej nemovitosti může pro fyzickou osobu představovat jednorázový mimořádný příjem, který výrazně zvýší její celkové příjmy v daném roce. Pokud například prodávající dosáhne v roce 2025 zisku z prodeje bytu v řádu milionů korun, může kvůli tomu spadnout část jeho příjmu do vyšší 23% sazby daně z příjmu. To pro něj znamená citelně vyšší efektivní zdanění. Jednorázový prodej bytu tak může vyústit v daňovou povinnost v řádu statisíců korun, zatímco při rozložení téhož příjmu do více let lze výslednou daň optimalizovat.

Seller financing neboli prodej na splátky představuje způsob, jak může prodávající rozložit příjem z prodeje nemovitosti do více zdaňovacích období. Místo aby kupující uhradil celou kupní cenu najednou (typicky z hypotéky či úspor), vyplácí prodávajícímu sjednané splátky postupně. Prodávající tím vlastně poskytuje kupujícímu úvěr a po převodu nemovitosti se stává věřitelem jištěným zástavním právem na prodávané nemovitosti (viz Seller financing a jeho historie). Pokud prodávající nepotřebuje všechny peníze ihned, může být tato varianta velmi zajímavá mj. i z daňového pohledu (o dalších výhodách píšeme v článku Předpoklady pro seller financing a jeho výhody).

Modelový příklad daňové úspory

Řekněme, že pan Novák prodává investiční byt, který vlastní 8 let (nesplnil tedy 10letý časový test pro osvobození). Byt pořídil za 3 mil. Kč a nyní ho prodává za 6 mil. Kč – dosahuje tak zisku z prodeje 3 mil. Kč. Jaký bude rozdíl v daňové povinnosti, pokud kupující zaplatí celou cenu najednou oproti platbě ve dvou splátkách (pro zjednodušení)?

Jednorázová platba

Celý zisk 3 000 000 Kč spadá do roku 2025. Pan Novák zaplatí 15 % daň z částky 1 676 052 Kč a 23 % z přesahu 1 323 948 Kč. Celková daň tak vychází na 555 916 Kč.

Platba na dvě splátky

Kupní cena je ve smlouvě rozdělena na dvě splátky – 4,5 mil. Kč vyplaceno v roce 2025 a 1,5 mil. Kč v roce 2026. V roce 2025 tak pan Novák uplatní celou nabývací cenu 3 mil. Kč proti příjmu 4,5 mil. Kč, zisk tedy činí 1,5 mil. Kč. V roce 2026 přijde druhá splátka 1,5 mil. Kč, kde již nebude možné uplatnit žádný výdaj, zisk tedy činí 1,5 mil. Kč. V obou letech se zisk vejde do 15% sazby.

Celková daň při takto nastavených splátkách vychází na 450 000 Kč, tedy o více než 100 tis. Kč méně než při jednorázovém prodeji. Prodávající se tak zcela vyhne 23% sazbě.

Další výhody a praktické aspekty seller financingu

Daňová úspora není jediným benefitem. Prodávající si navíc může sjednat úrok z odložené části kupní ceny a dosáhnout tak vyššího celkového výnosu z prodeje. Kupující přitom není znevýhodněn – obdobný úrok by platil bance, a v případě kratší splatnosti může ve finále zaplatit i méně. Prodávající díky tomu inkasuje vyšší výnos než při běžném prodeji, navíc získává pravidelný pasivní příjem ze splátek. Kupující zase ocení možnost pořídit nemovitost i bez hypotéky.

Samozřejmě seller financing není vhodný pro každého. Prodávající musí důvěřovat platební schopnosti kupujícího a počkat si na úplné splacení. Proto je klíčové smluvně ošetřit transakci – standardem je zástavní právo k prodávané nemovitosti a případně další zajištění (viz Na co myslet při nákupu/prodeji prostřednictvím seller financingu).

Závěr

Rok 2025 přináší pro fyzické osoby i nadále progresivní zdanění, které může u jednorázových prodejů znamenat vyšší odvody. Seller financing nabízí legální a transparentní cestu, jak si rozložením příjmu snížit daňovou povinnost. Kromě toho přináší i další benefity – úrokové výnosy, pasivní příjem a snazší dostupnost bydlení pro kupujícího. Správně nastavený prodej na splátky tak může být win-win řešením pro obě strany.